La rue Châteaudun, dans le 9e arrondissement de Paris, est un exemple parfait de la transformation de Paris sous le second empire : une percée rectiligne ouverte progressivement entre 1824 et 1862, reliant La Trinité à la rue Lafayette en passant devant Notre Dame-de-Lorette. La nouvelle rue crée le contexte d’un vaste projet de développement immobilier, dont font également partie le 44 et le 48.

L’assimilation du style haussmannien à l’habitat bourgeois ferait presque oublier qu’il existe un volet tertiaire de l’opération qui donna à Paris son identité architecturale (1).

L’ensemble rénové par ORY.architecture n’entre pas dans ce cas de figure. S’il comporte au moins deux immeubles initialement destinés à l’habitation, il est surtout composé d’espaces conçus dès le départ pour accueillir des bureaux. Au début des années 2000, l’ensemble constitue un bloc hétéroclite articulant différents types de constructions autour de 4 cours intérieures, avec deux fronts de rue : Châteaudun et Saint-Lazare. L’acte qui consiste à rassembler des immeubles distincts pour faire un écosystème de travail d’envergure préexiste à la première intervention d’ORY, en 2006, à la suite de laquelle l’ensemble va devenir le siège des Galeries Lafayette.

© Salem Mostefaoui

Création d’un ensemble par acquisitions successives : Soleil Aigle

Avant l’arrivée de la direction du grand magasin, c’est l’ancêtre du GAN, la société d’assurance Soleil Aigle, qui y regroupe son siège et ses services aux particuliers. La société qui s’y installe au XIXe siècle, va choisir de croître en acquérant progressivement des lots mitoyens. C’est donc un espace déjà destiné à l’activité professionnelle, et configuré pour opérer comme un ensemble, que va transformer Jean-Jacques Ory au début des années 2000, quand le grand magasin y installe son siège et son administration.

La première intervention d’ORY consiste à restructurer les plateaux autour des quatre cours de l’ensemble. Si l’écosystème d’affaires de la rue Châteaudun est reconnu, il souffre toutefois d’un manque de lisibilité, d’espaces exigus et de perspectives de croissance limitées. Il peine ainsi à remplir un besoin essentiel du capitalisme immobilier du XXe siècle : celui d’une traduction dans le bâti de l’efficacité et de la force de frappe d’une entreprise.

Quand en 1961 la Chase Manhattan inaugure son nouveau siège à New York, elle se fait bâtir un building dont la taille est la traduction spatiale de son ambition (2). La ville devient ainsi une sorte d’index gradué de la puissance des différentes entités qui la composent. Avant l’instauration de la Défense, Paris peine à jouer pleinement à ce jeu d’exhibition immobilière.

Dans la seconde moitié du XXe siècle, quand le développement des Trente Glorieuses va créer une demande pour l’introduction massive de bureaux neufs dans le cœur historique de Paris, la ville va faire le choix de conserver son identité et surtout la volumétrie et les façades des tracés haussmanniens. C’est à partir de là que va se développer un type d’intervention très parisien, qui consiste à restructurer un immeuble de l’intérieur tout en laissant sa façade inchangée. Il s’agit d’insérer un building homogène de 16 000 m2 dans un bloc, fragmenté en 6 immeubles distincts entre les deux rues qu’il occupe.

L’ensemble rue de Châteaudun est caractéristique d’une stratégie de croissance et d’extension par acquisitions et agrandissements successifs. C’est l’intervention de l’architecte Henry Bans dans les années 1930 qui va lui donner son ampleur actuelle en ajoutant plusieurs constructions qui s’étendent de la rue de Châteaudun à la rue Saint-Lazare. La première intervention d’ORY s’inspire de cette architecture précoce en verre et métal qui mêle, déjà dans les années 1930, langage art déco, et transparence de la façade vitrée.

© Aline Boros

Première intervention d’ORY architecture : créer l’unité

Un des enjeux de la première restructuration est l’harmonisation fonctionnelle des différents immeubles qui composent l’ensemble, ainsi que le remplacement des façades intérieures donnant sur un atrium central, lequel remplace deux des quatre cours. Cette homogénéisation doit se faire dans le cadre strict du classement patrimonial : pas question de toucher aux façades sur rue. Depuis la verrière du hall d’entrée, l’architecture qui, vue de la rue, se décompose en six immeubles, est de ce fait unifiée.

À défaut de pouvoir inscrire sur la voirie l’emprise des 16 000 m2 qui composent l’ensemble, celle-ci sera signifiée à l’usager par le traitement de tous les autres espaces qu’il est amené à parcourir. L’intervention prend la forme d’une trame miesienne métallique et expressive qui procure, depuis l’intérieur, une sensation de cohésion et de régularité. Jean-Paul Goude s’en
saisira en colorant les vitres, dans le langage visuel de l’occupant, les Galeries Lafayette.

Cette restructuration lourde permet également de créer des plateaux unitaires dans la multitude d’immeubles qui composent l’ensemble, avec tout ce que cela implique en termes de raccords entre des niveaux différents. L’ensemble est un patchwork hétérogène. C’est donc à partir de cette première intervention qu’ORY va commencer à travailler, au début des années 2020, à la réactualisation de l’édifice.

Deuxième intervention d’ORY.architecture : rétablir la porosité

Si le besoin de constituer des espaces immobiliers d’envergure dans une ville aux gabarits figés explique la première restructuration d’ORY, la deuxième répond à des impératifs plus subtils mais non moins déterminants : ceux de l’attractivité des lieux de travail à un moment de dématérialisation des activités tertiaires.

Peu avant le confinement, se profile déjà une certaine obsolescence du bureau en tant que tel. À cette reconfiguration des plateaux de bureaux s’ajoute un besoin d’attractivité : il faut rendre le bureau désirable pour que l’employé soit incité à s’y rendre. Si le bureau doit survivre, c’est en devenant un lieu de vie à part entière. Le 44 rue Châteaudun a été reconverti selon cette doctrine.

Si la trame métallique de cœur d’îlot a été conservée, compte tenu de sa qualité architecturale, les verres ont été remplacés pour apporter plus de transparence. L’intervention principale se concentre sur le rez-de-chaussée et les cours intérieures, radicalement modifiés pour répondre aux nouveaux standards de confort au travail. L’intervention a consisté à créer un axe circulatoire nord sud, de la rue de Châteaudun à la rue Saint-Lazare. Si la proposition a su remporter le concours, la pratique fait que cet espace unitaire de rue à rue n’est pas encore utilisé tel qu’il a été conçu. Il demeure à ce jour réservé aux occupants. Malgré cette prudence, cet espace garde les caractéristiques d’une authentique piazza, avec un auditorium ouvert créé sous la principale verrière du grand atrium.

Quant aux espaces de bureaux à proprement parler, depuis le dernier tournant des années 2020 et la généralisation du télétravail, une évolution majeure conditionne la forme des grands ensembles tertiaires : ils doivent être divisibles. Après avoir tout fait pour composer un espace unitaire, il se retrouve dans cette position paradoxale d’avoir à proposer des espaces divisibles. En réalité, là où 1 500 personnes travaillaient il y a vingt ans, on compte aujourd’hui peut-être 2 000 employés, dont un quart travaille à domicile.

Unifier pour mieux diviser ?

Aujourd’hui, les locataires disposés à louer d’un seul tenant 16 000 m² se font rares. Aujourd’hui, les grands ensembles comme celui ci mise sur une multitude d’occupants qui vont se partager l’ensemble. Les terrasses privatives sont autant d’atouts pour attirer les futurs locataires. Le maître mot est la flexibilité. Le plateau générique et unitaire que l’on s’est efforcé de faire entrer dans la trame haussmannienne cherche à son tour la divisibilité et la distinction.

Le fait est que nul n’est absolument assuré du sens dans lequel va évoluer le marché. L’arrivée de l’IA change encore une fois la donne, annonçant des réductions d’effectifs et des augmentations de productivité qui vont certainement impacter la forme des bureaux. L’ensemble du 44-48 rue Châteaudun est en partie prêt à affronter aussi ce défi. L’ensemble est par nature adaptable.

On pourrait à ce point utiliser un terme germanique pour qualifier non le style de cet ensemble, mais la résilience à laquelle il accède à travers les âges en s’adaptant au fil des évolutions. On pourrait dire que sa dernière mutation en fait un exemple caractéristique du weiterbauen : l’idée qu’au lieu de démolir pour reconstruire, il faut plutôt adapter, ajuster, reconfigurer autant de fois que nécessaire pour qu’un bâtiment reste au plus près des besoins de son époque.

L’importance d’une approche durable de la réhabilitation apparaît clairement lorsqu’on examine l’ensemble des réalisations d’ORY. L’agence, qui se spécialise dans ce type de reconversions, revendique aujourd’hui 80 % d’activité concernée par l’intervention sur le bâti et seulement 20 % liée à des constructions neuves. À cela s’ajoute une expertise capable de s’appliquer en plusieurs étapes sur certains projets, comme c’est le cas rue de Châteaudun. Bien plus que les labels obtenus, c’est bien cette permanence architecturale, ainsi que le soin apporté à travailler avec l’existant, qui permet de qualifier l’intervention de profondément durable.

© Salem Mostefaoui

Entretien

Samantha Groh et Rahim Rezzouk, Architectes associés, dirigeants de ORY.architecture

Y a-t-il un autre projet, parmi ceux que vous avez faits récemment, qui serait le binôme de celui de la rue Châteaudun ?

Rahim Rezzouk : Ce projet présente de nombreux points communs avec un autre chantier de rénovation en cours au 158, rue de l’Université. Plusieurs éléments sont identiques : l’utilisation de l’atrium, l’apport de lumière naturelle au rez-de-chaussée, la revitalisation de la cour et du toit, ainsi qu’une mixité des usages qui rompt avec le modèle de l’immeuble de bureaux replié sur lui-même.

Quelle est la part de restructuration par rapport aux constructions neuves pour une agence comme la vôtre ?

Rahim Rezzouk : Aujourd’hui, cela représente les deux tiers de notre activité. Nous assistons à la rénovation de bureaux, mais aussi à la conversion d’un nombre croissant d’hôtels en logements. Les nouvelles constructions dans le tertiaire se font de plus en plus rares. La réversibilité est de plus en plus considérée comme une valeur ajoutée.

Rue de Châteaudun, vous revenez après 18 ans sur un ensemble que vous aviez déjà restructuré de fond en comble.

Rahim Rezzouk : Le fait de connaître comment un bâtiment a été construit ou réhabilité il y a vingt ou trente ans est un atout incontestable quand vient le moment de restructurer. Aujourd’hui, nous sommes souvent appelés à restructurer des ensembles que nous avons construits dans les années 1990.

Samantha Groh : À Châteaudun, nous n’avons pas pu surélever, mais la surélévation reste l’un des meilleurs moyens de garantir la faisabilité du projet, en compensant le coût des travaux.

Rahim Rezzouk : Quand Jean-Jacques Ory a commencé à faire de la réhabilitation, on lui disait encore que réhabiliter, ce n’est pas de l’architecture.

Samantha Groh : C’est notre ADN depuis cinquante ans. L’époque actuelle et la recherche de
l’efficacité énergétique nous poussent à adopter ce mode de construction ; tous les acteurs des secteurs du bâtiment et de l’immobilier doivent adhérer à cette pratique, qui devient souvent la seule voie pour envisager l’avenir.

Jérôme Lizé, Directeur opérationnel Investissements, AG2R La Mondiale

Le troisième thème, au cœur de nos préoccupations, concernait la performance environnementale. L’ambition affichée était de réduire considérablement la consommation énergétique, avec un objectif de -50 % par rapport à l’état initial. Celui-ci a été dépassé, puisque la réduction finale est de 52 %. Pour y parvenir, plusieurs leviers ont été actionnés : une conception architecturale soignée (isolation performante des terrasses, murs non chauffés et parking), mais surtout une amélioration de la performance des équipements énergétiques, en droite ligne avec les obligations du décret tertiaire. L’accent a été mis sur le réemploi massif de matériaux : faux planchers techniques, verticalités des réseaux des fluides, tableaux électriques, etc. Au total, près de 2 tonnes de CO2 n’ont pas été émises grâce à ces opérations.

Pourquoi la France tarde à convertir les bureaux en logements comme cela se fait de plus en plus chez nos voisins allemands, suisses ou belges ?

Il y a plusieurs facteurs dont des freins réglementaires, politiques, normatifs ainsi que des contraintes liées à l’adaptabilité technique du bâti qui n’est pas toujours possible. Concernant le 9e arrondissement, où se situe l’immeuble du 44 rue de Châteaudun, celui-ci fait partie du quartier central d’affaires parisien, très sollicité pour des bureaux. Le quartier attire de grands noms de la « tech », qui veulent rester attractifs pour leurs salariés. Conserver la destination de bureau demeure pertinent, contrairement à d’autres quartiers assurément moins centraux et moins attractifs.

La preuve en est que l’opération du 44 rue de Châteaudun, livrée au printemps 2025 est un succès. À peine six à sept mois après son achèvement, l’actif est déjà loué à 85-90 %, preuve de son attractivité grâce au hub de transport à proximité immédiate, à la qualité architecturale et à l’offre de services développée avec l’équipe de maîtrise d’œuvre (architectes, bureaux d’études et conseils).

Anne Lafaye, Cheffe de groupe travaux, Dumez Île-de-France

Quelles ont été les difficultés de ce chantier ? Quels ont été les moments cruciaux par rapport à ce qui a été accompli ?

Pour la partie la plus lourde, le chantier a consisté à restructurer le rez-de-chaussée en aménageant deux patios, afin d’apporter de la lumière en infrastructure. Il y a donc deux ouvrages importants : un patio et un patio extérieur, qui sont à mon sens les deux plus belles réalisations du projet.

L’un des enjeux techniques concernant cette phase du chantier a été la verrière du patio. Le projet conservait une verrière datant de 2007, réalisée lors de la précédente réhabilitation. La conservation de cette verrière modifiait sa structure porteuse, en supprimant des poteaux. C’était une opération complexe, car la moindre vibration pouvait mettre en péril les vitrages et les fixations.

C’était un ouvrage de 2007, et nous aurions eu énormément de mal à recréer à l’identique si nous avions eu un problème de cet ordre. Nous avons donc dû effectuer des suivis topographiques en trois dimensions, puis mettre en œuvre des mesures conservatoires. Nous avons utilisé des vérins pneumatiques, pilotés au millimètre près, avec un suivi quotidien en même temps que nous procédions aux interventions de renfort.

Le projet prévoyait également le remplacement d’une cinquantaine de vitrages colorés intégrés au mur-rideau du patio. Au-delà de l’aspect technique, c’était une opération logistique très lourde — qui avait probablement été sous-évaluée lors de la préparation des travaux. Celle-ci a nécessité une dizaine d’interventions de nuit avec une grue à tour mobile — fermant complètement la circulation de la rue de Châteaudun. Cette période a été à la fois assez fatigante pour les équipes travaux et galvanisante devant l’ampleur du défi.

On peut dire sur cette opération qu’au-delà des difficultés, nous avons eu de belles réussites — dont celles-là font partie. Nos difficultés ont été principalement liées à la coordination et au planning de l’opération, qui a été sous-estimé au départ.

© Aline Boros

Fiche technique :
Maîtrise d’ouvrage : AGLM IMMO (AG2R La Mondiale), Maya Advisors (AMO)
Maîtrise d’oeuvre : ORY.architecture
Entreprise générale : Dumez Île-de-France
Entreprises (liste non exhaustive) : S2T (gros œuvre/CET), AC&T (paysagiste), N’CO Conseil (conseil environnement), Neos Conseil (conseil santé bien-être), Meta acoustique (acoustique), Distylight (éclairagiste), Interface Conseil (programmiste-cuisiniste), Vega (commissioning), MDS Consulting (prévention incendie), AE Walkowiak (SSI), Cycle Up (réemploi)
Surface : 16 320 m2
Budget : 29,5 M€ HT
Programme : Réhabilitation d’un immeuble de bureaux

1. Paris Haussmann, modèle de ville, Pavillon de L’Arsenal, 2017
2. Sur le sujet: Gordon Bunshaft and SOM, Building corporate modernism, Yale University Press

Par Christophe Catsaros
Couverture à la une © Salem Mostefaoui

— Retrouvez l’article dans archistorm 139 daté septembre – octobre 2026