C’est une histoire parisienne où l’ingéniosité architecturale se frotte aux contraintes  les plus sévères de la densité urbaine. Au 29 de la rue Nollet, dans le 17e arrondissement, un imposant parking des années 1930 a été transformé en une résidence sociale de 83 logements. Un projet de réhabilitation lourde signé par l’agence NZI Architectes, qui a fait le choix de ne pas raser pour mieux reconstruire. Notamment grâce à la présence de l’édifice depuis presque un siècle et ses atouts patrimoniaux — dont des ouvertures sur des ateliers d’artistes mitoyens — ainsi qu’à sa structure saine pouvant accueillir le programme demandé. Le geste architectural fut néanmoins radical : la démolition d’une trame du bâtiment pour y insuffler de la lumière et créer un cœur d’îlot paysager, là où il n’y avait qu’un bloc de béton opaque.

L’histoire débute en 2016, lorsque la RIVP, maître d’ouvrage, et la ville de Paris souhaitent transformer un site aussi stratégique que difficile. À l’angle des rues Nollet et La Condamine, une parcelle totalement enclavée, cernée par huit copropriétés mitoyennes, abrite un ensemble bâti hétéroclite : un bâtiment sur rue et un parking en cœur d’îlot, dont les premières structures datent des années 1930, surélevées dans les années 1950. L’état des lieux est clair : une « coque quasi vide », selon les mots de l’architecte Luca Gaudenzi, avec trois premiers niveaux en béton en bon état et des niveaux supérieurs à l’ossature métallique. La question pour la maîtrise d’œuvre, menée par NZI Architectes, était alors : fallait il tout démolir pour reconstruire du neuf, ou tenter l’aventure complexe de la transformation ?

Un désenclavement par la lumière

La première option, celle de la table rase, a été rapidement écartée. « Construire en neuf en appliquant les différents prospects du PLU aurait certes été possible, mais aurait produit un bâtiment hybride, peu familier avec la notion de cœur d’îlot parisien », analyse Luca Gaudenzi, cofondateur de l’agence NZI avec Sandra de Giorgio. Dans une parcelle aussi exigüe, une construction neuve n’aurait été que le résultat contraignant des lignes de prospects, générant des visàvis directs et une majorité de logements orientés nord, avec le risque de recours de la part des voisins. La démolition totale aurait également généré un bilan carbone désastreux et des nuisances de chantier difficilement acceptables en milieu urbain dense.

Face à ce constat, l’équipe de NZI a fait le choix d’une lecture « générative » de l’existant. Le parti pris architectural s’est construit à partir du site. La solution, aussi audacieuse qu’élégante, a émergé d’un processus itératif : la démolition d’une trame structurelle complète, dans l’axe nord-sud. « Nous avons également exploré l’option d’une coupe dans l’autre sens – une découpe longitudinale plutôt que transversale. C’est finalement la course du soleil qui nous a guidés », explique Luca Gaudenzi. « Orienter les logements vers la lumière naturelle s’est imposé comme le critère déterminant, rendant cette décision à la fois radicale et évidente. » Ce geste chirurgical scinde l’ancien bloc en deux bâtiments distincts, distants de plus de 14 mètres. Il crée une percée visuelle et lumineuse au cœur d’un îlot qui en était totalement dépourvu. Là où se trouvait un volume fermé et obscur, on découvre désormais un jardin en pleine terre, un véritable rez-de-jardin autour duquel s’organise la vie collective. Cette large « incision » offre aux nouveaux logements une double orientation est/ouest, bannissant toute façade exclusivement orientée au nord. Elle libère également des perspectives profondes pour les copropriétés voisines, transformant un « point dur » urbain en un poumon vert et lumineux.

Mémoire du lieu et ambition environnementale

Comment transformer un parking, une enveloppe dite « vide », en un lieu de vie répondant aux standards de logements les plus exigeants ? Le défi était technique autant qu’écologique. La structure principale en béton des niveaux inférieurs a été conservée, tout comme certaines fermes métalliques, préservant ainsi « la mémoire du site » et limitant drastiquement l’énergie grise. « La matière à démolir était structurellement limitée, ce qui nous a permis d’assumer des choix forts en faveur de la qualité d’usage sans compromettre les objectifs environnementaux », précise Luca Gaudenzi. Cette stratégie a favorisé la réduction de la surface de plancher de 4 125 m² existants à 2 450 m² projetés, une « dédensification » assumée au profit de la qualité spatiale.

Pour habiller cette structure, le choix s’est porté sur des matériaux biosourcés et légers, afin de ne pas surcharger l’existant. Les remplissages sont réalisés en ossature bois (FOB) et en panneaux de bois lamellé croisé (CLT), isolés avec de la laine de bois. « Les choix ont été guidés par une exigence de biosourcé, cohérente avec notre approche de l’architecture de transformation. Le CLT s’est imposé dans les parties les plus contraintes du projet pour sa finesse structurelle – il permet de gagner des centimètres précieux là où chaque mètre carré compte », détaille l’architecte. L’enveloppe extérieure, quant à elle, est habillée d’un bardage en cassettes d’aluminium anodisé. Le métal permet de répondre à un impératif d’enveloppe résistante aux intempéries, sans générer un entretien trop important.

Porosité visuelle et paysagère

Le programme visait à créer une résidence sociale de 83 logements. La typologie des logements, majoritairement des T1 et T1 bis de 18 à 33 m², est conçue avec des volumes lumineux, tous ouverts sur le nouveau cœur d’îlot ou sur la rue. Le bâtiment sur rue a été entièrement reconstruit en CLT, tandis que celui en cœur d’îlot s’inscrit dans la volumétrie existante. L’attention portée à la qualité d’usage s’étend à l’ensemble des espaces, y compris ceux partagés, parfois relégués au second rang. Le hall d’entrée, vitré, offre une transparence visuelle jusqu’au jardin, révélant la profondeur de la parcelle depuis la rue. La laverie, la salle commune et les bureaux du personnel sont traités avec le même soin, bénéficiant tous d’un éclairage naturel. Les circulations verticales – cages d’escalier et ascenseurs – sont également largement éclairées, participant à la « porosité visuelle et paysagère » voulue par les architectes.

Cette exigence de transparence se retrouve dans le traitement des façades. Généreusement vitrées, elles sont rythmées par de profondes couvertines continues qui soulignent chaque niveau et marquent l’horizontalité du bâtiment, en écho aux constructions avoisinantes. Cette horizontalité est renforcée par des garde-corps en barreaudage thermolaqué et des épines verticales habillées d’aluminium, qui viennent révéler la nouvelle trame des logements. Le confort d’été est assuré par une double protection solaire : l’ombre portée par les épaisses couvertines est complétée par des brisesoleil orientables en aluminium (BSO), tandis qu’en hiver, les larges baies permettent un apport solaire passif. Enfin, la rénovation comprend le ravalement des héberges conservées en enduit minéral et le remplacement des anciennes toitures en fibrociment par une isolation en bac acier laqué aluminium.

Finalement, la transformation du parking de la rue Nollet s’impose comme une démonstration du potentiel de l’existant. NZI Architectes signe une œuvre de « réparation » urbaine, où la démolition partielle n’est pas un acte de destruction mais un outil au service de la lumière, du lien social et de la performance environnementale. Une leçon d’architecture qui prouve que transformer permet de mieux habiter.

Entretien

Luca Gaudenzi Co-fondateur, NZI Architectes

Comment avez-vous trouvé l’équilibre entre démolition nécessaire et préservation de la structure ?

Nous avons délibérément privilégié la lumière sur une logique purement rationnelle dictée par les mètres carrés. Il faut bien avoir à l’esprit qu’il s’agissait d’un parking : une coque quasi vide, sans planchers intermédiaires ni cloisonnements. Dans ce contexte, la question des déchets se pose très différemment par rapport à la déconstruction d’un immeuble classique en gros œuvre. La matière à démolir était structurellement limitée, ce qui nous a permis d’assumer des choix forts en faveur de la qualité d’usage sans compromettre les objectifs environnementaux de l’opération.

Est-ce que le réemploi de certains matériaux ou éléments a été envisagé et/ou mis en place ?

La nature même du bâtiment d’origine rendait le réemploi très marginal. Un parking est une enveloppe vide : pas de menuiseries, pas de revêtements, pas d’équipements récupérables. L’essentiel de la structure conservée est la structure béton elle-même, qui constitue le socle du projet. Le vrai geste écologique ici réside précisément dans cette conservation du gros œuvre existant, qui évite l’impact carbone d’une démolition totale et d’une reconstruction.

Comment les choix des matériaux — CLT, ossature bois, laine de bois, cassettes aluminium anodisé — ont-ils été effectués ?

Les choix ont été guidés par une exigence de biosourcé, cohérente avec notre approche de l’architecture de transformation. Le CLT s’est imposé dans les parties les plus contraintes du projet pour sa finesse structurelle – il permet de gagner des centimètres précieux là où chaque mètre carré compte. Le métal, lui, répond à une logique différente : proposer une enveloppe durable, résistante aux intempéries, avec un avis technique adapté à la hauteur du bâtiment. L’aluminium anodisé offre également une certaine pérennité qui justifie son usage.

Pour une transformation avec démolitions lourdes, où le coût final se situe-t-il par rapport à une opération neuve classique ?

Le coût final se situe dans la fourchette haute d’une opération parisienne, ce qui reflète l’ambition environnementale du projet. La réhabilitation lourde comporte toujours une part d’aléas – c’est la nature du chantier sur l’existant. Nous avons eu la chance de limiter les mauvaises surprises grâce à un travail en amont très rigoureux, mené conjointement avec nos ingénieurs structure et fluides, pleinement intégrés à l’équipe de maîtrise d’œuvre dès les premières phases.

Fiche technique :
Maîtrise d’ouvrage : RIVP / Hénéo
Maîtrise d’œuvre : NZI Architectes
Entreprise Générale : Genere BTP (spécialiste de la réhabilitation)
Entreprises : Ecallard (économie), I+A (structure), B52 (fluides), Étamine (HQE)
Surface : 4 125 m2 (existant) + 2 450 m2 (projeté)
Labels : NF Habitat HQE Effinergie Rénovation, E3C1, Label Biosourcé Niveau 1, BIM 2
Budget : 9 M€ HT

Par Laurie Picout
Tous les visuels sont de © Frédéric Delangle

— Retrouvez l’article dans archistorm 137 daté avril – mai 2026